Многие застройщики думают, что архитектурный проект дома — это часть документации, которую нужно представить государству для регистрации нового дома. Часто это можно услышать даже от профессиональных строителей.
Позвольте вас обрадовать
Государству проект, по которому вы строите дом, не нужен ни на какой стадии. С 4 августа 2018 года (с вступлением в силу Закона № 340-ФЗ) в России действует уведомительный порядок для строительства индивидуальных жилых домов (ИЖС). Застройщик перед началом строительства направляет уведомление в органы местной власти (например, онлайн через Госуслуги), в котором есть только СПОЗУ (схема планировочной организации участка), где показан участок, границы дома и расстояния от дома до дороги и соседей.
По окончании строительства вы вызываете кадастрового инженера, который ПО ФАКТУ замеряет все размеры дома и создает Технический план объекта, который вы несете в МФЦ для регистрации.
Вопросы, которые НЕ решает АР
• Проект не нужен для государства с августа 2018 г.
• Раздел АР недостаточен для строительства — нужен КР
• АР — это не дизайн-проект
• АР строится на основе ВАШЕГО эскиза, но хороший архитектор ДОЛЖЕН указать вам на недостатки вашего эскиза
Теперь позвольте вас огорчить
Архитектурный проект (АР) очень нужен именно вам. Он позволяет выйти на начало строительства с уверенностью, что вам построят именно то, что вам нужно, нужных размеров, нужного вам внешнего вида, с правильными планировками.
Что же дает АР
• Ваши «задумки» реализуются в виде профессиональной модели
• На основе проекта АР составляется начальная смета
• Проект АР является техническим заданием - частью договора
• Четкие критерии приемки работ
• Разрешение споров
• База для дизайн-проекта, будущих ремонтов, перепланировок и продажи
• Фиксация основных конструктивных и инженерных решений
• Проект АР — единый документ для всех участников процессаПроект — главный инструмент для контроля подрядчика и защиты бюджета
Составляя строительный договор, вы прикладываете проект АР как основное неотъемлемое приложение к договору. Он становится техническим заданием и частью договора. Всё, что не по проекту, — это брак или невыполнение условий договора.
Любой спор по качеству, объему работ, примененным материалам решается просто: сверяемся с проектом. Это — ваша главная доказательная база в претензионной работе и в суде.
Проект позволяет составить детальную смету. Любое предложение подрядчика «сделать иначе» должно вести к пересмотру сметы, а не к хаотичным тратам. Объемы материалов, указанные в проекте, обязательно изменяются строителем с учетом отходов. Но эти изменения становятся упорядоченными. А иногда в проекте прямо указан оптимальный раскрой пиломатериалов, и строителю нужно закладываться только на брак, который всегда существует при закупке стройматериалов.
Гарантия безопасности и долговечности дома
Это неизменно. Индивидуальный застройщик, как правило, не является экспертом в строительной механике или теплотехнике. Проект, сделанный профессионалами, защищает вас от конструктивных ошибок (например, недостаточное сечение балок, слабый фундамент), которые могут привести к трещинам или даже обрушению.
Основа для будущих действий (реконструкция, перепланировка, продажа)
Имея на руках проект, вы в любой момент можете понять, что и где у вас проложено, как устроены стены и перекрытия. Это бесценно при:
• Планировании ремонта.
• Легализации перепланировки (на которую тоже теперь требуется уведомление).
• Общении с покупателем при продаже дома (демонстрация того, что дом построен технологично и по документам).Главное: принятие всех решений на правильной стороне реки
Архитектурный проект создается опытным архитектором совместно с застройщиком. Это написано в первых строках Пояснительной записки:
Проект индивидуального жилого дома разработан на основании задания на проектирование, выданного Заказчиком
Это значит, что принимая любые решения архитектор должен отталкиваться от ваших пожеланий. Значит, он должен сообщать вам все нюансы планировок, стройматериалов, архитектурных решений, — которые возникают в процессе создания проекта.
И тут конечное решение — за вами.
Но, если ваше решение экстравагантное, архитектор должен предупредить вас о проблемах, которые могут возникнуть при строительстве и эксплуатации дома.
За соблюдение строительных норм отвечает строитель
В соответствии с Градостроительным кодексом застройщик может предоставить любой проект (он не обязан быть специалистом). Строитель тем не менее должен построить дом, отвечающий основным строительным правилам (ГОСТ Р и СП), утвержденным Правительством РФ (Постановление Правительства РФ от 28.05.2021 N 815).
Если представленный застройщиком проект не может быть построен с соблюдением этих норм, строитель вправе отказаться от заключения договора. Судебная практика при этом всегда указывает на строителя — как ответственного за соблюдение СП.
Таким образом, эта логика предполагает, что раздел КР (Конструктивные решения) в случае частных домов (ИЖС) должен делать строитель. Многие строители начинают понимать эту логику, только столкнувшись с застройщиком в суде.